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Idéalement , comment Acheter ?

On ne va pas se mentir, en payant CASH. Nous y reviendrons un peu plus bas.

 

Je dispose d‘un apport mais d’une somme insuffisante ?

La seconde option est de faire financer votre investissement immobilier aux USA par une banque Française :

- Les taux sont très bas

- Vous pourrez limiter l’apport, voire ne pas faire d’apport du tout

- En revanche, vous devrez lui apporter une garantie car elle sait qu’elle ne peut avoir aucun recours sur un bien à l’étranger.

 

--> La démarcher la plus classique est d’hypothéquer un autre bien en France (Votre résidence principale ou autre)
--> Autre piste, un client m’a dit un jour avoir eu recours à ses obligations boursières en guise de collatéral, à vérifier
- -> Enfin, sur de petits montants, par exemple : 75 000$ certains utilisent leur apport 50 000$ et financent le reste en prêt personnel car les banques ne posent pas trop de questions sur ce type de prêts

 

MAIS si je n’ai aucune sécurité à proposer à la banque Française ?

Et bien il reste 1 option, ou plutôt 2.

Vous pouvez tenter un financement directement aux Etats-Unis, puisque le bien est sur le sol U.S, il est déjà un collatéral pour les banques mais ce n’est pas suffisant, d’autres conditions sont à venir.
Attention : Le marché est très dynamique, les produits se vendent souvent au prix ou très proche du prix, donc la négociation est souvent légère, et vous perdrez l’essentiel de ce pouvoir de négociation lorsque nous annoncerons votre financement au vendeur car l’argument « paiement CASH » fait souvent mouche en étant synonyme de transaction rapide.

 

La 1ere option est le programme « Foreign National Mortgage »  : Vous devrez donner à la banque une preuve de revenus, de votre solvabilité (comme le fait un citoyen américain) grâce à vos documents étrangers en les faisant traduire en anglais. Vous devrez faire un apport conséquent, minimum 30% pouvant aller à 50% et le taux du crédit sera de 1 point supérieur à la moyenne des taux ce qui reste correcte. Sans entrer dans les détails, ce type de financement s’adresse à des produits immobiliers d’une certaine valeur, disons minimum dans les 200 000$.

 

MAIS si je souhaite financer un bien moins coûteux ?

Une autre façon de procéder est de passer par un "Hard Money Loan". Ce prêt également a valeur d'hypothèque car il est sécurisé par la valeur du bien immobilier (un peu comme si la banque prenait possession d'une partie de la propriété si vous ne remboursez pas votre crédit)

 

Cette fois, le montant étant « faible » pour la banque au regard du RISQUE de prêter à un étranger, il va falloir qu’elles se rattrapent quelque part et c’est bien légitime…

--> De la même manière l’apport se monte souvent à 50%

--> Mais cette fois les taux d'intérêts sont beaucoup plus élevés surtout par rapport à la France car actuellement les prêts conventionnels se font autour de 4% aux USA donc ici le taux peut doubler par rapport à cette moyenne.

 

Dans tous les cas, demandez vous si il est préférable de pouvoir mettre en oeuvre votre projet en payant davantage d'intérêts, ce qui restera de toute façon rentable si vous achetez le bon bien (c'est mon travail de vous accompagner sur le produit adéquat) ou de ne pas investir.

 

MAIS si je n'ai pas d'apport et pas de garantie  ?

​Je suis navré une fois de plus de vous ramener à la dure réalité, mais sans moyens vous ne pouvez rien faire. On retombe ici dans la catégorie "rêveur".

A l'inverse, même si vous pouviez financer sans rien aucun apport, aucune garantie, vous, mettriez-vous dans votre logement un locataire sans revenus ?

Et bien voilà...

 

 

Il est à noter que les états ont des règles différentes concernant les prêts, et puisque chaque cas est différent, il est recommandé de chercher des informations détaillées en fonction de votre situation en contactant un professionnel, un Mortgage Broker.

 

J'ai personnellement échangé à plusieurs reprise avec un français dont j'ai apprécié le discours.

Mr Isy Benhamroun CFP® localisé dans l'état de New York et qui accompagne des acheteurs étrangers depuis 30 ans dans leurs investissement dans tous les états du pays de l'oncle Sam (1ST. 2ND Mortgage Corp. Loan Officer mls #305428) . Sentez vous libre d'entrer en contact avec lui de ma part ICI si vous ne faites pas partie des rêveurs bien entendu :-)

 

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